我有一位同乡，在深圳福田开设了一家米粉店，店面位于马路边的一处小门脸，月收入大约三万元。合约每三年续签一次。他每天早晨八点钟准时开门，直至晚上十二点钟才结束营业。经过一番努力，他的生意逐渐兴旺，每月都能实现一定的盈利。
三年之后，房东提出增加租金10%的请求。此外，他还索要10万元的所谓“喝茶费”。若不答应，他将收回店面。所谓的“喝茶费”实则是指红包，且一旦支付便无法退还。换言之，这实际上是房东对租客的敲诈。一旦你的生意兴隆，客源稳定，若你不予支付，房东就会以有人愿意承租为由，立即让你搬离，并要求你恢复店面原有的装修。若无法恢复，则会扣除你所有的押金。疫情爆发之后，他决定租赁了相邻的一间更大规模的店铺，其租金却比之前便宜了整整一半。众所周知，在深圳，房东与二房东之间这种做法已是家常便饭。
我国正积极倡导促进消费，推动实体经济的繁荣发展，并且反复强调必须维护租客的合法权益。经济回暖对咱们每个人都带来了益处。因此，我想分享一下在国外观察到的现象，或许能提供一些借鉴价值。
东京银座位于日本，是全球房价和地价最高的区域之一，那里不仅拥有爱马仕等高端品牌的专卖店，还聚集了众多各式各样的餐饮店铺，其中不少店铺的历史都超过了百年。夜晚时分，众多小店前常常排起长队。我与当地华人及日本人进行了深入的交流，从中了解了日本的开店现状。
依据《日经中文网》提供的信息，在2023年7月至2024年6月期间，针对银座地区每坪（约合3.3平方米）的租金水平，世邦魏理仕将其中的中央大街与晴海大街划分为“主干道（High）”类别，其租金区间介于25万至42万日元之间，换算成人民币，大致相当于每月每平方米3485元至5855元。该中心价值高达33.5万日元，换算成人民币约合每月每平方米4670元，创下了历史新高。银座二丁目等核心区域的商铺，其售价介于130万至180万元人民币每平方米之间，堪称全球最昂贵地段之一。
我一直好奇的是，为什么他们的餐饮小店能开这么久？
东京银座的小餐厅（南七道摄）
我们不谈论文化延续或是工匠精神，实际上我们周围就有许多专心致志烹饪美食的人。关键在于：对那些遵守规则、品行端正的人（即好人）给予了充分的保护。
在日本，若欲开设店铺，首先需租赁店面。在签订租赁合同时，可遇见两种类型：一种是常规合同，另一种是定期合同。通常情况下，人们更倾向于选择常规合同，因其提供了更坚实的保障。
首先，合同中的条款非常详尽，对于权利与责任有明确划分。“若是房屋出现结构性损害，如屋顶渗漏或管道老化，责任由房东承担；至于设备故障、玻璃破碎、地面磨损等问题，则由租户负责。”租户需承担原状恢复的义务，即退租时需将房屋恢复至入住前的状态，这包括拆除装修、刷新墙面、修复地板以及清理电气设施等，以便房东能顺利将房屋租给新的商家。
开店者在租赁店面之前，必须满足一系列条件，这其中包括但不限于相关资质证明、担保文件、符合环保标准的经营承诺，以及在某些情况下，还需获得店铺周边邻居的同意。这些措施旨在为店铺经营者和周边居民提供双重保障，以预防潜在纠纷的发生。
由于注重细节，成功规避了纷争与争执，同时，这些事项必须明文规定，写入正式的书面合同之中，而非仅凭口头承诺。
其次，对房东实施了严格的限制，禁止其擅自提高租金或收回租赁的店面。在签订普通租赁合同的情况下，房东无权擅自调高租金，更不得因生意兴隆而驱逐租户，即便租户未按时缴纳租金，也必须借助法律途径来处理。
若房东在租赁合同未届满期限前，意图收回店铺并自行使用或转售，则需向租户支付一笔相当可观的赔偿款。通常情况下，对于普通商铺，赔偿金额相当于6至24个月的租金；对于享有盛誉的老字号店铺，赔偿金额则介于3至5年的租金之间；至于住宅，赔偿期限通常为3至6个月。若租户对此表示反对，房东便无法强制收回店铺，亦不得擅自进入租赁中的店铺或房间。至于拆迁事宜，市政部门会优先与房东进行协商，而非采取强制驱逐的措施。拆迁前，必须提前一年进行公示，还要谈妥补偿。
《借地借家法》日本第28条明确指出，若要解除合约或拒绝续租，必须具备合理的理由（即正当事由制度）。这意味着，即便租赁期限届满，若非有充分理由，房东不得擅自终止合同。所谓的“正当理由”涵盖了房东自身紧急需求，同时亦需兼顾承租人的权益，房东需依照市场行情提供相应的补偿。
这些赔偿金的组成：
日本商家签订的租赁协议通常为长期性质，部分合同期限可长达十年或更长，且在续签时享有“优先租赁权”。根据《借地借家法》，对承租者的权益保障十分严格，例如，租赁期满后，若房东意图解除合同，必须提供“合理依据”（诸如自用、违约等情况），否则将被迫继续租赁。
第三，关于税收的优惠政策。《借地借家法》明确指出，在税收政策层面，对于老字号企业的传承，可以享受到一定的税收减免，例如遗产税的减免。而日本的遗产税率位居全球前列。其税率范围在10%至55%之间，而我国则是少数几个未开征遗产税的国家之一。然而，对于中小型老店的传承，国家实施了特殊的税收减免政策，即“事业继承税制”。
股权部分完全免征遗产税，而位于老店的不动产，若继续用于商业活动，最高可享有80%的免税优惠。若纳税人无法一次性支付税款，则可申请长达20年的分期支付，其中包括5年的宽限期。这一政策显著减少了中小型老店因继承人需缴纳遗产税而被迫出售或停业的风险。
日本著名的筑地市场周边餐饮店众多，该市场坐落于银座附近，始建于1935年。它不仅是东京，更是整个日本最知名的海鲜和农产品批发中心，享有“日本厨房”的美誉。然而，由于设施陈旧、防灾能力不足以及交通拥堵等问题，东京市政府在筹备奥运会之际，决定将市场迁移至丰洲市场。然而，超过百分之八十五的摊主对搬迁表示了反对，而其中一部分表示可以接受搬迁条件的摊主，已经获得了数千万日元的赔偿。最终，双方经过协商达成妥协，决定关闭并搬迁筑地内的海鲜市场，而周边的餐饮店铺则得以保留并维持正常运营。
东京筑地市场的牛腩饭（南七道摄）
东京筑地市场周边，藏匿着一家历史悠久的牛腩小店，其经营已逾七十五载。近期，这家店在小红书上声名鹊起，成为了炙手可热的网红餐厅。店内仅有三张座椅，其余食客只得站立用餐，空间狭小，不足二十平方米。自清晨六点起，便有络绎不绝的队伍形成，其中不乏本地居民与远道而来的游客，排队时间往往需耗时半小时。坦白而言，这家的牛腩饭味道略咸，并未达到传闻中的美味程度。
这类历史悠久的小店在本地颇为常见，其中许多店铺的营业历史已超过百年。由于无人干预拆除，亦无人擅自驱逐租客，日本的实体经济得以保持稳定发展。正如我们祖先所言，拥有稳定财产的人，其心志亦稳固。
